집 살 때 취득세 계산 2026, 주택 세율 1~3%와 다주택 중과

집 살 때 취득세는 1주택(비조정대상지역 2주택 포함)이면 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 1~3%, 9억원 초과 3%입니다. 조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 8%, 세 번째부터는 12%로 중과되며, 신고·납부는 취득일부터 60일 이내에 해야 합니다.

취득세는 부동산 등을 취득한 사람이 취득가액을 과세표준으로 해서 물건 소재지 지방자치단체에 내는 지방세입니다. 주택을 사고파는 유상거래에는 「지방세법」 제11조제1항제8호의 주택 세율이 적용됩니다.

주택 취득세 표준세율은 얼마인가

유상거래로 주택을 취득할 때의 표준세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제11조제1항제8호).

6억원 초과 9억원 이하 구간은 가격이 오를수록 세율이 1%에서 3%까지 조금씩 올라가며, 세율은 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다.

• 5억원 주택: 5억 × 1% = 500만원
• 7억5천만원 주택: 세율 (7.5 × 2/3 − 3)% = 2% → 1,500만원
• 10억원 주택: 10억 × 3% = 3,000만원

위 금액은 취득세 본세만 계산한 값입니다. 취득세에는 지방교육세가 함께 붙는데, 주택 유상취득은 적용 세율의 2분의 1에 다시 20%를 곱한 비율이므로 세율 1%이면 지방교육세는 0.1%입니다(「지방세법」 제151조). 농어촌특별세가 추가로 붙는 경우도 있습니다.

이 세율은 매매처럼 돈을 주고 사는 유상거래에만 적용됩니다. 같은 주택이라도 증여 등 무상취득은 3.5%, 상속(농지 외)은 2.8%, 신축 같은 원시취득은 2.8%로 세율 체계가 다릅니다(같은 법 제11조제1항).

다주택 취득세 중과는 얼마인가

1세대가 여러 채를 갖게 되거나 법인이 주택을 사면 표준세율 대신 중과세율이 적용됩니다(「지방세법」 제13조의2). 중과세율은 4%에 중과기준세율(2%)의 2배 또는 4배를 더해 계산합니다.

이사, 학업, 취업, 직장 이전 등으로 새 집을 먼저 산 일시적 2주택은 중과에서 빠집니다. 이때 종전 주택은 정해진 기간 안에 처분해야 합니다. 처분 기한은 「지방세법 시행령」 제28조의5와 부칙에서 정하며, 개정 시기와 계약일에 따라 적용 기간이 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 시·군·구 세무 부서나 위택스에서 본인에게 적용되는 기한을 확인하시기 바랍니다. 기한 안에 팔지 않으면 중과세율로 다시 계산한 세액을 추가로 신고·납부해야 합니다.

중과세율이 적용되면 지방교육세 계산도 달라집니다. 「지방세법」 제151조제1항제1호나목에 따라 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 2%에 20%를 곱하므로, 중과 대상 주택의 지방교육세는 0.4%입니다. 예를 들어 조정대상지역에서 두 번째 주택을 6억원에 사면 취득세는 8%인 4,800만원, 지방교육세는 240만원입니다.

주택 수에는 신탁된 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세되는 오피스텔도 포함됩니다(같은 법 제13조의3). 조정대상지역은 국토교통부 고시로 바뀌므로 계약 시점의 지정 여부를 확인해야 합니다.

유의 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면, 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(같은 법 제13조의2제4항).

취득세 신고 기한은 언제까지인가

취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다(「지방세법」 제20조제1항). 매매로 주택을 산 경우 취득일은 사실상의 잔금지급일이며, 잔금일 전에 등기를 하면 등기일이 취득일입니다(「지방세법 시행령」 제20조).

• 기한은 계약일이 아니라 잔금일(또는 그보다 앞선 등기일)부터 셉니다.
• 60일 안이라도 소유권 이전 등기를 먼저 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내야 합니다(같은 법 제20조제4항).
• 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

취득세 신고·납부 방법

1. 온라인: 행정안전부가 운영하는 위택스에서 취득세 신고서를 작성하고 납부합니다.
2. 방문: 주택 소재지 시·군·구청 세무 부서에서 신고합니다. 첨부 서류는 취득 원인과 감면 여부에 따라 달라지므로 방문 전에 관할 부서에 확인합니다.
3. 등기와 순서: 취득세를 먼저 납부해야 소유권 이전 등기 신청을 접수할 수 있으므로, 잔금일에 등기까지 마치려면 그 전에 세액을 확인해 둡니다.

신고 전에 대략의 세액을 알고 싶다면 계산은 용도별 계산기를 비교해 둔 셈고리 취득세 계산기 비교에서 골라 쓰면 됩니다. 계산기 결과는 감면이나 주택 수 판단을 모두 반영하지 못할 수 있으므로, 최종 세액은 신고 화면이나 관할 구청에서 확인합니다.

이사 전후로 함께 챙길 일은 이사 체크리스트에서 다룹니다. 세율 조문 원문은 국가법령정보센터 지방세법에서 볼 수 있습니다.

근거 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법(제6조·제11조·제13조의2·제20조·제151조)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령(제20조 취득의 시기, 제28조의5 일시적 2주택)
• 행정안전부, 위택스