확정일자 효력과 받는 방법 2026, 전입신고와 함께 받기
확정일자를 전입신고 당일이나 그 전에 받으면 입주·전입신고 다음 날 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 수수료는 주민센터 1건 600원, 인터넷등기소 1건 500원입니다.
계약
2026-11-07
확정일자는 전입신고와 같은 날 받으면 되고, 주택 인도(입주)·전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 우선변제권이 생깁니다. 수수료는 주민센터 방문 1건 600원, 인터넷등기소 1건 500원입니다.
확정일자는 부여기관이 주택임대차계약서에 번호, 부여일, 기관을 표시해 그 날짜에 계약서가 있었음을 공적으로 확인해 주는 것입니다(「주택임대차보호법 시행령」 제4조).
확정일자 효력은 무엇인가
핵심 효력은 우선변제권입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따르면 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 계약서상 날짜 확인을 갖춘 임차인은 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 매각대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.
대항력과 우선변제권은 이름이 비슷하지만 요건과 효과가 다릅니다.
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 근거 | 주택임대차보호법 제3조 | 주택임대차보호법 제3조의2 |
| 요건 | 주택 인도 + 전입신고 | 대항요건 + 확정일자 |
| 효과 | 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차를 주장 | 경매·공매 매각대금에서 순위에 따라 보증금 우선 변제 |
| 생기는 때 | 인도·전입신고 다음 날 0시 | 두 요건을 모두 갖춘 때(같은 날이면 다음 날 0시) |
대항력과 우선변제권이 생기는 시점은 언제인가
대항력은 법에 따라 주택 인도와 주민등록을 마친 "다음 날부터" 생깁니다. 법제처 생활법령정보는 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결을 들어 이를 다음 날 오전 0시로 설명합니다.
우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다. 이 날짜를 인도·전입신고 당일이나 그 전에 받았다면 인도·전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결). 전입신고보다 늦게 받으면 그 사이에는 우선변제권이 없습니다.
유의 날짜만 받고 전입신고를 하지 않았거나, 전입 뒤 주소를 다른 곳으로 옮기면 대항요건이 빠져 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 보증금을 돌려받을 때까지 주민등록과 거주를 유지해야 합니다.
확정일자 받는 방법
부여는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원과 등기소, 공증인이 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의6). 실제로 많이 쓰는 방법은 세 가지입니다.
- 주민센터 방문: 임대차계약서 원본과 신분증을 가지고 주택 소재지 동 주민센터에 신청합니다.
- 인터넷등기소: 대법원 인터넷등기소에 로그인해 계약서를 첨부하거나 스캔해 제출하고 인증서로 전자서명합니다. 부여가 끝나거나 반려되면 휴대전화나 전자우편으로 알림을 받을 수 있습니다.
- 전입신고와 함께: 정부24 안내에 따르면 전입신고 단계에서 임대차계약서를 제출했거나, 계약서를 첨부해 주택 임대차 신고를 했다면 따로 신청할 필요가 없습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5제3항은 계약서를 낸 임대차 신고의 접수가 끝나면 부여한 것으로 봅니다.
국토교통부 정보처리시스템으로 전자계약을 맺었다면 임차인이 그 시스템에서 전자계약증서에 바로 신청할 수 있고, 부여되면 임대인과 임차인에게 문자메시지 등으로 통보됩니다(확정일자 부여 규칙 제2조의2·제4조의2). 이 경우 수수료도 면제 대상입니다(같은 규칙 제8조제3항제11호).
방문 신청 때는 계약서가 완성된 문서인지, 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있는지, 두 장 이상이면 간인이 있는지 등을 부여기관이 확인합니다(같은 규칙 제3조). 빈칸이나 고친 부분이 있으면 미리 정리해 가야 다시 방문하지 않습니다.
두 가지를 한 번에 처리하려면 입주 당일 주민센터에 계약서를 가지고 가거나 정부24 전입신고 때 계약서를 함께 내면 됩니다. 전입신고 절차는 전입신고 기한과 방법에서 다룹니다.
확정일자 수수료는 얼마인가
수수료는 법무부령인 확정일자 부여 규칙 제8조와 인터넷등기소 이용약관 제7조에 정해져 있습니다.
| 신청 경로 | 항목 | 수수료 |
|---|---|---|
| 주민센터 등 방문 | 부여 | 1건 600원(계약서 4장 초과 시 초과 4장마다 100원 추가) |
| 주민센터 등 방문 | 정보제공 | 1건 600원(출력물 10장 초과 시 초과 1장마다 50원 추가) |
| 인터넷등기소 | 부여 신청 | 1건 500원 |
| 인터넷등기소 | 정보제공, 부여된 계약서 발급 | 각 1통 500원 |
국민기초생활 보장법상 수급자 등 법무부령으로 정한 사람은 수수료를 면제받을 수 있습니다.
계약 전에 확정일자 현황을 확인하는 방법
임대차계약을 맺으려는 사람은 임대인의 동의를 받아 부여기관에 그 주택의 부여일, 차임, 보증금 등 정보를 요청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항). 다가구주택처럼 세입자가 여럿인 집은 먼저 들어온 세입자의 보증금 규모를 계약 전에 확인하는 용도로 씁니다. 관련 조문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 볼 수 있습니다.